A valorização dos imóveis nas grandes, médias e pequenas cidades impulsionou a prática das permutas com incorporadoras — acordos nos quais o proprietário de um terreno troca seu bem por unidades que serão construídas no local. No papel, trata-se de uma operação vantajosa para ambos os lados: o dono do imóvel evita uma venda tradicional e a incorporadora adquire o terreno sem desembolsar todo o valor à vista. Mas, na prática, uma recente interpretação da Receita Federal acendeu um sinal de alerta para quem pensa em embarcar nesse tipo de acordo.
A Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, publicada em junho, mudou o entendimento sobre as chamadas permutas financeiras — aquelas em que o proprietário recebe, ao longo do tempo, uma participação nas vendas do empreendimento, em vez de um valor fixo à vista. Esse modelo transforma o dono do terreno em um parceiro do negócio, assumindo riscos e dependendo do sucesso comercial do projeto.
O problema é que, segundo o novo posicionamento da Receita, essa parceria não é reconhecida para fins tributários. O órgão tem tratado o proprietário como simples vendedor de imóvel, cobrando Imposto de Renda sobre o ganho de capital, que pode chegar a 22,5%. Enquanto isso, a incorporadora se beneficia do Regime Especial de Tributação (RET) — alíquota única de 4% — e, muitas vezes, repassa esse custo ao proprietário. O resultado, na prática, é uma bitributação disfarçada.
Especialistas apontam que a Receita ignora o fato de que o proprietário está integrado ao empreendimento, atuando como um co-incorporador. Para eles, a própria lógica do RET — criado para dar segurança jurídica e fomentar programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida — permitiria estender esse regime ao parceiro do negócio.
A consequência é que, sem orientação adequada, o que começa como uma oportunidade promissora pode terminar em prejuízo. Por isso, antes de assinar qualquer contrato de permuta, é indispensável entender o impacto tributário, revisar cláusulas e, se necessário, buscar reconhecimento judicial como co-incorporador para evitar cobranças indevidas.
